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リートとは？特徴や仕組み、東証リート指数・NAV倍率・NOI利回りを解説

REITとは

REITとは・J-REITとは

REIT（読み方：リート｜英語：Real Estate Investment Trust）とは、「不動産投資信託」のことで、日本の代表的な会社型投資信託（ミューチュアルファンド）の一つです。

日本の不動産投資信託のことを「J-REIT（読み方：じぇいりーと｜英語：Japanese Real Estate Investment Trust）」と言います。米国でもREITはありますので、それと区別して「J-REIT」としています。REITは投資家から資金を調達し、その資金でオフィスビルや商標施設、マンションなど複数の不動産へ投資して、賃貸収入や売買益を投資家に分配する仕組みの投資信託です。





会社型投資信託とは

会社型投資信託（かいしゃがたとうししんたく）とは、「ミューチュアルファンド」とも呼ばれる、設立された投資会社（投資法人）がお金を集めて投資を行う仕組みの投資信託です。米国では、この会社型投資信託（ミューチュアルファンド）が一般的な投資信託となっており、日本では、REIT（不動産投資信託）やETF（株価指数連動型上場投資信託）が会社型投資信託の代表です。

会社型投資信託は、まず投資会社を設立し、投資会社が資金を集めて投資を行います。投資家はその投資会社が発行する有価証券を売買して投資を行います。そして、投資会社が得た収益が配当として投資家に分配されることになります。

会社型投資信託の取引方法は株式の場合と同じで、株式投資のように価格変動を見ながら自分で売買していきます（売買手数料がかかります）。運用は自分で行うのが特徴の投資信託です。


有価証券とは

証券（しょうけん）とは、財産上の権利を表す証書です。証券は、一定の権利と義務・法律上の効力を持っている金融商品取引法の「金融商品」にあたります。財産的価値がある株式や債券などを「有価証券（ゆうかしょうけん）」といいます。身近なものでは紙幣も有価証券に分類されます。紙幣は日本政府の信用の裏付けがあるため、財産的価値を持っています。つまり、日本政府の信用が裏付けされている有価証券です。

仕組み

日本では、2000年に「投資信託及び投資法人に関する法律」が改正されてREITが投資商品として登場しました。投資信託へ投資しますが、法律上は投資信託の一種です。ただし、法律に基づいて「不動産投資法人」という会社のような形態をとっており、株式会社が株式を発行しているように、「投資証券」を発行しており、投資家はこれを購入する仕組みとなっています。

REITは取引所に上場されており、市場で売買することができます。


上場とは

上場（じょうじょう）とは、株式などの有価証券やデリバティブ商品を取引所で売買できるようにすることです。上場するには、取引所の審査を受ける必要があります。株式会社が株式を上場することによって、その株式を一般の投資家が売買できるようになります。その売買できるようになる瞬間を「上場」といいます。

東証一部は、上場基準が厳しいため、その上場基準を満たした会社は社会的信用が高まります。それによって、銀行から融資が受けやすくなり、認知度の向上から優秀な人材も集まりやすくなります。また、株式を上場させて資金調達できるメリットもあります。ただし、上場すれば一般の投資家がその株式に投資できるようになるため、ディスクロージャー（投資家保護を目的に企業に関する重要な情報を利害関係者に開示すること）の義務が課せられますし、誰が株主になるかもわからず、一定以上の株式を買い占められた場合は経営権を失うこともあります。また、株主は1株につき1票の議決権（株主総会で会社からの説明を受けたり、決議事項に賛否を表明する権利）を持つことになるため、多くの株式を持っている投資家の意見に経営が左右されます。

REITの特徴と見方

J-REITは、分配金（株でいう配当金）が魅力の金融商品で、為替の影響を受けにくい面があるのが特徴です。J-REITは、年に2回決算を行うものが多いので、年2回分配金を受取ることができます。

J-REITは、不動産投資で儲けた収益の90％超を分配金に回すなど、一定の条件をクリアすれば法人税がかからない仕組みになっていますので、収益のほとんどを分配金として受取れることになります。ゆえに、賃貸収入が増えたり、不動産売却益が増えれば分配金は増えます。利回りは3%から5％で推移しますが、もし、3％を割れば利回りとしての魅力がなくなり、売られやすくなる傾向があります。

REITを見る際は、合わせてインフレ率も見ておきましょう。インフレ率が上昇すればREITも上昇しやすいですし、金融緩和もREITにとってはメリットとなります。REITは金利の動向に左右されます。金利が上がればローン金利も上がってしまうので、不動産にとってはマイナス要因となり、金利が下がればプラス要因となります。






東証REIT指数とは

東証REIT指数とは

東証REIT指数（東証リート指数｜読み方：とうしょうりーとしすう）とは、東京証券取引所（東証）に上場しているJ-REITの全銘柄を対象とした時価総額加重型の指数です。REITの動向を見る際は、東証REIT指数を見るのが一般的です。

東証市場に上場するREIT（不動産投資信託）全銘柄を対象とした日本のREIT市場を代表する株価指数で、本指数は基準日2003年3月31日を基準値1,000として算出されていますので、2003年3月31日を基準値1,000とした場合に、現在の時価総額がどの程度かを表しています。つまり、東証REIT指数は、TOPIX（東証株価指数）と同じく時価総額加重平均の指数であるため、J-REIT市場全体の時価総額がどの程度増減しているのかを表している指数です。また、東証REIT指数は、資産運用のベンチマークとしての機能も持っています。


東証REIT指数の計算式

東証REIT指数＝（当日の時価総額÷2003年3月31日の時価総額）×1000）


東証REIT指数・J-REITの利回り・時価総額・売買代金の推移

東証REIT指数や、J-REITの利回り・月間の時価総額合計・1日平均売買代金のこれまでの推移は、当サイトの姉妹サイト「株式マーケットデータ」の以下のページで確認できます。


東証REIT指数のSQ値の推移

東証REIT指数を原資産とする先物取引である「東証REIT指数先物」のリアルタイムチャートと、東証REIT指数先物のSQ値のチャートは、当サイトの姉妹サイト「株式マーケットデータ」の以下のページで確認できます。

東京証券取引所

東京証券取引所（とうきょうしょうけんとりひきじょ）とは、「東証（とうしょう）」と略される、1949年に設立され、2001年に株式会社（株式を発行して資金調達し、その資金で事業を行う会社）化された日本国内最大規模の証券取引所です。

東京証券取引所の株式市場は、上場基準ごとに「東証一部」「東証二部」「マザーズ」があります。上場基準は「東証一部」が最も厳しく、「東証二部」「マザーズ」と続きます。

東京証券取引所には、公社債市場もあります。公社債とは、国債と地方債の公債や社債といった債券の総称です。


時価総額加重平均

時価総額加重平均（じかそうがくかじゅうへいきん）とは、対象となる組み入れ銘柄の時価総額合計を、基準とする一定時点の時価総額の合計で割ったものです。世界の株価指数（複数の銘柄の株価をある一定の計算方法で総合し指数化したもの）の多くが時価総額加重平均を採用しています。

時価総額加重平均の計算式は以下。

  • 時価総額加重平均＝組み入れ銘柄の時価総額合計÷基準日の時価総額合計

株価指数とは

株価指数（かぶかしすう）とは、株式市場全体の相場を表すために、複数の銘柄の株価をある一定の計算方法で総合し指数化したものです。

株価指数は、株式市場の代表的な銘柄を選択して算出されるものや、株式市場全体の時価総額から算出するものなどがあります。前者の代表格は日経平均株価で、後者の代表格はTOPIXです。株価指数の算出は、新聞社や金融機関、情報提供会社などが行っています。

NAV倍率とは

REITには、株式でいうPBRに当たる指標があります。それが「NAV倍率」です（読み方：ばぶばいりつ）。NAV倍率は、REITの割高・割安感を計る指標です。REITの純資産価値に対してREITの時価総額が何倍かを示します。株式のPBR同様、1倍割れで割安となります。


NOI利回りとは

NOI利回りとは、REITの収益力を計る指標です。REITの収益からコストを差し引いて、これを物件価格で割った利回りです。この利回りが分配金に直結します。


米国REIT指数・分配金利回り・PER・PBR・PSR・PCFRの推移

米国（アメリカ）ののREIT指数と、その分配金利回り・PER・PBR・PSR・PCFRの推移は姉妹サイト「株式マーケットデータ」で確認することができます（それぞれの解説付き）。






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